Grondbeleid richt zich op het gebruik van de grond als bepalende factor voor de kwaliteit van de leefomgeving. Doelstellingen van het grondbeleid zijn:
• het bevorderen van een maatschappelijk gewenst ruimtegebruik
• het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik
• het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten over gebruikers, grondeigenaren,
ontwikkelaars en de overheid
• het beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen
Deze doelstellingen legitimeren de overheid om in te grijpen in de grondmarkt en een regierol voor zichzelf op te eisen. Voorwaarde voor ingrijpen in de grondmarkt, om daarmee publieke doelen te realiseren, is transparantie. De overheid moet aan de markt duidelijk kunnen maken waarom ze in het ene geval publiekrechtelijke middelen inzet en in het andere geval als marktpartij opereert. Met het oog op de nieuwe rolneming van de gemeente, waarbij sprake is van een terugtredende overheid, wil de gemeente steeds minder als risicodragende ondernemer in projecten gaan participeren.
Gemeente Purmerend kent in aanvulling op de begroting en de jaarrekening het meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG). Het MPG is een rapportage met informatie over de voortgang van de Bouwgronden in Exploitatie (BIE's); de zogenaamde grondexploitaties. Hierin kijken we terug op het afgelopen jaar en vooruit naar de komende jaren. De te verwachten ontwikkelingen vertalen we financieel en geven een onderbouwing van de winstneming en de beleidsuitgangspunten van de reserves in relatie tot de risico’s in grondzaken. Kortheidshalve verwijzen we naar het MPG 2017 dat we in de eerste helft van 2017 hebben aangeboden aan de gemeenteraad. Tevens verwijzen we naar de Paragraaf 'weerstandsvermogen en risicobeheersing' van de programmarekening, waarin ook de risico’s en reserves van het grondbeleid staan.
De huidige Wro maakt het mogelijk regietaken krachtiger ter hand te nemen zonder zelf per definitie ontwikkelaar te zijn bij de productie van bouwgrond. De gemeente kan aan de initiatiefnemer/eigenaar van een locatie eisen stellen voor ontwikkeling van de gehele locatie. De Grondexploitatiewet biedt een basis om met initiatiefnemer(s) privaatrechtelijke overeenkomsten aan te gaan waarbij we, naast het stellen van kwaliteitseisen, afspraken kan maken over het moment van verhaal van door haar gemaakte kosten (anterieure overeenkomst).
Mochten initiatiefnemer(s) een dergelijke overeenkomst niet aan willen gaan, dan kent de wet een publiekrechtelijk spoor. Dit bestaat uit de vaststelling van een exploitatieplan waarmee we kostenverhaal en locatie-eisen kunnen afdwingen. Eerst brengen we bij afgifte van een omgevingsvergunning de kosten bij de initiatiefnemer in rekening. Daarnaast kunnen we na de vaststelling van het exploitatieplan nog een posterieure overeenkomst afsluiten. Hierin kunnen we alleen zaken regelen die in het exploitatieplan staan vermeld.
De wet stelt het kostenverhaal verplicht. Bij het nemen van een ruimtelijk besluit waarmee een locatieontwikkeling mogelijk wordt (bijvoorbeeld een bestemmingsplan), moeten we vaststellen of het kostenverhaal is verzekerd en of het stellen van locatie-eisen nodig is. Als dat niet het geval is, moeten we, gelijktijdig met het ruimtelijk besluit, een exploitatieplan vaststellen. We kunnen daarmee de regie op de ruimtelijke ontwikkeling behouden en de kosten die daarmee samenhangen verhalen.
Voor een gelimiteerd aantal verkennende gesprekken met initiatiefnemers voor locaties die ontwikkeld kunnen worden, hebben we een jaarlijkse raming van € 250.000 opgenomen. Aangezien het hier om een verkennende fase gaat, is het mogelijk dat de desbetreffende initiatiefnemer van een vervolg afziet. Voor de initiatieven die wel doorgaan, sluiten we een overeenkomst af met de desbetreffende private partij. Deze verplicht zich daarmee om de ambtelijke kosten voor de plankostenscan te vergoeden. Het saldo tussen deze bijdrage in de plankosten en de feitelijk gemaakte plankosten verrekenen we in de eerder genoemde jaarlijkse raming.
Voorheen was actief grondbeleid ons uitgangspunt, met de daarbij behorende grondverwervingen en het bouw- en woonrijp maken van het projectgebied. Bij de huidige ruimtelijke ontwikkelingen laten we dit, waar mogelijk, bij de markt. Dit neemt niet weg dat actief grondbeleid onderdeel blijft van het gemeentelijk instrumentarium. Zo hebben we in 2015 de Wet Voorkeursrecht Gemeente gebruikt in de grondexploitatie Klein Where. Vanuit de regierol zullen we kaders over kwaliteit en programma aan de ontwikkelende partijen meegeven. Hier spreken we dan van faciliterend grondbeleid. In de herziene Nota Grondbeleid eind 2016 herzien we onze rol -faciliteren waar kan en actief waar nodig- opnieuw.
Bij faciliterend grondbeleid is altijd sprake van een samenwerkingsvorm met private partijen. In de hierbij afgesloten (anterieure) overeenkomsten staan afspraken over kwaliteit, programma, bouwrijp maken en woonrijp maken. Hierdoor kunnen we in voldoende mate regie voeren, waarbij risico’s voor de gemeente beperkt blijven tot de inrichting van het openbare gebied. Ook hier maken we afspraken over de vergoeding van kosten die de gemeente maakt voor het uitvoeren van de regierol.
Bij actief grondbeleid heeft de gemeente bij aanvang van het project (bijna) alle gronden in haar bezit. Zij draagt dan ook alle risico’s van de grondexploitatie. Bij een gunstig resultaat kan de gemeente via winstbestemming doelstellingen realiseren buiten de directe grondexploitatie. Als winstbestemming noodzakelijk is, streven we naar actief grondbeleid. Strategische grondverwerving kan daarvoor noodzakelijk zijn.
Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting (VPB) ingevoerd voor ondernemingen van overheden. Het achterliggende doel van het wetsvoorstel is, mede onder druk van de Europese Commissie, het scheppen van een gelijkwaardig speelveld tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen. Het is de bedoeling dat overheden die winst of structureel overschotten realiseren met activiteiten die concurreren met de ‘markt’, VPB plichtig worden. Activiteiten die structureel verliesgevend zijn leiden niet tot belastingplicht. Er wordt een duidelijke link gelegd met de BBV kaders.
Medio 2016 hebben we in kaart gebracht wat de fiscale gevolgen van de grondexploitatieactiviteiten zijn. De voorlopige conclusie was dat er voor 2020 geen belastingdruk zal ontstaan. De veranderende marktomstandigheden hebben mogelijk invloed op de eerdere toetsing. Jaarlijks toetsen we op basis van het MPG de fiscale gevolgen opnieuw.
noot: Het oordeel van de Belastingdienst op de Purmerends positie is nog niet bekend.
Op 17 maart 2016 is het wijzigingsbesluit tot herziening van de BBV-verslaggevingsregels rondom grondexploitaties in werking getreden. Voor de grondexploitaties is de wijziging al per 1-1-2016 in werking getreden. De afbakening is onvermijdelijk omdat ook per 1-1-2016 de vennootschapsbelastingplicht (VPB) voor gemeenten in werking is getreden.
De belangrijkste wijzigingen die in de grondexploitaties verwerkt zijn:
Bij het verwerken van gerealiseerde, dan wel nog te realiseren winsten en verliezen ten aanzien van grondcomplexen, hanteren we binnen het grondbeleid in Purmerend de volgende methodiek:
Verliesneming
Zodra duidelijk wordt dat een complex verliesgevend zal worden afgesloten, zullen wel dit verlies moeten nemen.
Dit vindt plaats door een verliesvoorziening te treffen.
Winstneming
Winstneming vindt plaats:
• bij het afsluiten van een complex, of
• als we tussentijds met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen stellen dat een complex winstgevend zal worden afgesloten. Hierbij houden we rekening met de resterende risico’s die de gemeente loopt, zowel qua opbrengsten als qua kosten van het complex. Als de waardering van de risico’s kleiner is dan de contante waarde van het complex, kunnen we winst nemen. Hierbij moeten we rekening houden met het realisatiebeginsel, waardoor we slechts feitelijk gerealiseerde opbrengsten in de winstneming kunnen nemen. Een indicatie voor de mate van realisatie is het al verkochte deel, in relatie tot de totale verkopen in het complex. De winstneming verwerken we in de jaarrekening.
Tabel: Verwachte resultaten Bouwgrond in Exploitatie (BIE)
Kerngegevens projecten | Boekwaarde |
| Verwacht planeconomisch saldo | |||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
in uitvoering | 1-1-2017 | V/N | einddatum | eindwaarde | V/N | contant (2,0%) | V/N | |
Actief grondbeleid | ||||||||
Weidevenne II | € 575.319 | N | 2019 | € 695.479 | V | € 655.366 | V | |
Kop van West | € 14.431.031 | N | 2024 | € 112.338 | N | € 95.879 | N | |
Baanstee-Noord | € 34.538.030 | N | 2037 | € 10.002.303 | V | € 6.599.278 | V | |
Klein Where | € 3.119.502 | N | 2022 | € 720.919 | N | € 666.018 | N | |
Wheermolen-West Parkzone | € 220.778 | N | 2019 | € 85.541 | N | € 80.645 | N | |
Brantjesstraat | € 48.001 | N | 2019 | € 448.329 | V | € 422.471 | V | |
Karekietpark | € 400.779 | N | 2019 | € 156.037 | N | € 147.037 | N | |
|
| € 53.333.440 | N |
| € 10.071.276 | V | € 6.687.536 | V |
Uit bovenstaande tabel is af te leiden dat een positief resultaat van circa € 6,7 miljoen is berekend. In het MPG 2017 wordt dit positieve resultaat in de afzonderlijke projectbladen toegelicht. Voor nadere informatie verwijzen we u naar de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing waarin de risico’s en reserves staan.